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Roma è diventata una delle mete più calde in Europa per i capitali immobiliari statunitensi. Oggi oltre sei milioni di metri quadri distribuiti su quasi tremila immobili nella Capitale sono gestiti da fondi immobiliari e società di investimento, e il capitale straniero rappresenta quasi la metà dell’ammontare totale investito dai fondi in patrimonio immobiliare — con quello americano che pesa più di ogni altra nazionalità, stimabile in qualche miliardo di euro (dati confirmation).
I grandi protagonisti
• Blackstone — il colosso globale da oltre 1.000 miliardi di dollari fondato da Stephen Schwarzman — opera in Italia principalmente tramite Kryalos Sgr (di cui detiene una quota del 35%). Kryalos ha recentemente completato la vendita di un complesso tra via del Tritone e via dei Due Macelli (acquistato nel 2019), ha convertito due immobili vicino a piazza di Spagna nel W Rome Marriott (fusi nel 2021), ha acquisito un immobile logistico last-mile di 50.000 mq a Fiumicino a fine 2025, ha comprato due depositi logistici a Santa Palomba (2024), e in precedenza deteneva Palazzo Mancini in via del Corso (acquistato da Unicredit nel 2019, rivenduto nel 2022 per oltre 130 milioni di euro, ex sede di Gucci) e Palazzo Sturzo all’EUR (50 milioni di euro, 2018).
• King Street Capital Management — un hedge fund americano da 25 miliardi di dollari — ha scelto Roma per il suo primo investimento in Italia nel 2017 (gli immobili diventati poi il W Rome Marriott). Ha successivamente investito 400 milioni di euro in Room00, piattaforma di ospitalità leader nell’Europa meridionale, che a marzo ha acquistato per 12 milioni di euro il Mecenate Palace hotel quattro stelle di fronte alla Basilica di Santa Maria Maggiore. King Street ha inoltre lanciato il Fondo Domo per studentati (880 posti letto finora, attualmente a Milano/Padova, (con probabile futura espansione a Roma).
• Hines — il fondo texano fondato nel 1957 — guida la riqualificazione degli ex Mercati Generali di via Ostiense: un progetto da 380 milioni di euro su cinque ettari, con concessione di 60 anni, che comprende uno studentato da oltre 2.000 posti letto stimato in grado di generare fino a 1,3 miliardi di euro nei prossimi decenni. Nel novembre 2025 il Campidoglio ha firmato con Hines una convenzione integrativa che definisce le linee guida del progetto. Hines è inoltre dietro all’Eur Center di piazzale Sturzo e, insieme al fondo pensione Inpgi, alla riqualificazione di un ex deposito Atac vicino a Tiburtina in “Città del Sole”.
• Oaktree Capital Management ha investito 135 milioni di euro (tramite un’obbligazione emessa dal Fondo Lithium, gestito da Castello Sgr) per finanziare il Nobu Hotel — la catena di Robert De Niro e Nobu Matsuhisa — inaugurato nel 2025 nell’ex Grand Hotel di via Veneto.
• Apollo Global Management (1.000 miliardi di dollari di asset gestiti) ha acquistato un pacchetto di 68 immobili da Enpam nel 2021 per 842 milioni di euro (“Project Dream”), tra Roma e Milano; 11 immobili sono stati rivenduti l’anno successivo a Coima Sgr.
• Fort Partners (con sede a Miami, guidata da Nadim Ashi) ha acquistato Palazzo Marini vicino a piazza San Silvestro per 165 milioni di euro nel 2022, trasformandolo in un hotel Four Seasons a pochi passi dal Vaticano — una delle maggiori operazioni immobiliari romane recenti.
• CBRE possiede in proprietà unica un immobile di 21.000 mq, con BlackRock, Vanguard e State Street tra i fondi che hanno investito in progetti romani attraverso di essa.
Il quadro più ampio
• La domanda estera di immobili a Roma è cresciuta del 44,7% su base annua nel 2025, con gli Stati Uniti come principale fonte, pari al 28,4% delle richieste provenienti dall’estero.
• Un report Dreamer Estate del 2026 colloca l’Italia al secondo posto a livello mondiale per interesse degli investitori immobiliari (quota del 15,8%) dopo gli stessi Stati Uniti, con le ricerche su Roma nel segmento lusso in crescita del 44,7% nel 2025; un report sulla ricchezza posiziona Roma al 19° posto globale tra le destinazioni desiderate dagli individui ad alto patrimonio netto, superando Vienna e Berlino.
• L’EY Investment Report 2025 stima gli investimenti immobiliari a Roma in 630 milioni di euro (un quarto del totale nazionale), con investitori statunitensi ed europei che rappresentano la maggior parte; EY prevede circa 1 miliardo di euro di nuovi investimenti per il 2027–2028, confermando il posizionamento di Roma nel segmento prime luxury.
• Oltre al mattone, la proprietà americana si estende ora anche al calcio romano (AS Roma), e un investitore statunitense sarebbe in trattativa per acquisire il 49% del club storico della Lazio.
• L’asse via Veneto–piazza Barberini ha visto un rinnovato flusso di operazioni: la vendita del complesso storico di via San Basilio per circa 37 milioni di euro, e l’acquisizione da parte di Castello SGR di un intero edificio in via Sicilia per un nuovo hotel cinque stelle.
Perché sta succedendo
I fondi americani seguono uno schema consolidato: acquistare palazzi storici o sottoutilizzati e aree industriali, riposizionarli o convertirli (spesso in hotel di lusso o alloggi per studenti/build-to-rent), e mantenerli come investimento a lungo termine per la rigenerazione urbana ad alto rendimento.
Tutto questo grazie al Governo Meloni e all’attenzione che, negli ultimi anni, il Presidente del Consiglio Giorgia Meloni ha dato alla stabilita’ e alla coerenza del Governo, sia in politica che in economia, requisiti essenziali nelle decisioni industriali a medio e lungo termine. La fiducia che le grandi societa’ americane hanno dato, e continuano a dare all’Italia rispecchiano la serieta’ politica e sopratutto l’impegno economico, finanziario e strutturale che il Governo Meloni ha dimostrato negli anni.
